Kể từ ngày 1/7/2024: người mua nhà không được vay ngân hàng khi mùa nhà ở hình thành trong tương lai
Chính thức thông tư 22 sẽ có hiệu lực từ ngày 1/7/2024, điều chỉnh về hệ số rủi ro tín dụng giảm theo chính sách được ban hành. Với khoản cho vay bảo đảm bằng Bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.
Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước, kiến nghị xem xét sửa đổi, bổ sung khoản 1 Điều 1 Thông tư 22/2023 (sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư 41/2016).
Theo đó, Thông tư 22 có hiệu lực từ ngày 1/7, quy định, với khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản đối với cá nhân để mua nhà, bao gồm nhà ở thương mại thì ngân hàng thương mại, chi nhánh ngân hàng nước ngoài chỉ được cho cá nhân vay để mua nhà đã được hoàn thành để bàn giao, tức là nhà ở có sẵn.
Dành cho anh chị chưa nắm thì trước đây khi mua nhà hình thành trong tương lai (dự án căn hộ, nhà phố,…), người mua có thể vay ngân hàng bằng tài sản đảm bảo chính là căn hộ trong dự án đó. Đây là một lợi thế đối với cả người mua và phía chủ đầu tư khi mà người mua nhà thì không cần phải có quá nhiều tiền để mua nhà, không cần có tài sản đảm bảo khác để thế chấp vay ngân hàng. Còn đối với chủ đầu tư, nguồn vốn sẽ được đảm bảo bằng dòng tiền khách hàng mua nhà đổ vào. Việc này cũng sẽ đi kèm với rủi ro đối với người mua khi chủ đầu tư hết tiền và dự án bị trì hoãn, người mua nhà thì không có nhà để ở, lãi và gốc thì tăng từng ngày.
Thông tư 22 áp dụng vào ngày 1/7/2024 sẽ giảm hoàn toàn rủi ro nêu trên.
Các luồng phản ứng
Đây chắc chắn là điều mà các chủ đầu tư dự án bất động sản lo ngại. Cụ thể, các dự án bất động sản thông thường sẽ dựa trên một phần nguồn vốn đổ về từ người mua nhà để triển khai cho dự án. Từ đó, làm giảm áp lực dòng tiền cho các chủ đầu tư. Nếu thông tư 22 được áp dụng, sẽ là một đợt thanh lọc cực kỳ mạnh mẽ đối với các chủ đầu tư yếu kém và nguồn vốn không mạnh, thúc đẩy các mảng khác mang kinh doanh của các chủ đầu tư phát triển mạnh mẽ hơn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng, nếu không sửa đổi ngay quy định này thì có thể dẫn đến hệ quả xấu, gây khó khăn, cản trở hoạt động bình thường của thị trường bất động sản. Từ đó, tác động tiêu cực đến tiến trình phục hồi và phát triển của thị trường bất động sản cả trước mắt và lâu dài.
Bởi lẽ, việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định pháp luật có liên quan.
Việc không cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm thế chấp bằng chính căn nhà đó là không phù hợp, không đồng bộ, không thống nhất với các quy định của Bộ luật Dân sự 2015.
Đồng thời, quy định cũng không phù hợp, không đồng bộ, thống nhất với các quy định của Luật Nhà ở 2014, Luật Nhà ở 2023 và cả Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, Luật Đầu tư 2020, Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
Do đó, Hiệp hội đề nghị sửa đổi, bổ sung khoản 11 Điều 2 Thông tư số 41 (được sửa đổi, bổ sung tại khoản 1 Điều 1 Thông tư 22) theo hướng bổ sung quy định cho phép tổ chức tín dụng cho cá nhân vay tín dụng để mua nhà ở thương mại hình thành trong tương lai được bảo đảm (thế chấp) bằng chính căn nhà đó.
Về phía người mua nhà, thông tư này giúp bảo vệ mọi người không bị chôn vốn vào những dự án bị trì hoãn. Trước đây thường xuyên xảy ra vấn đề về người mua nhà vay nợ mua nhà hình thành trong tương lai, nhưng phía dự án thì đứng vô thời hạn khiến người mua nhà chịu áp lực dòng tiền vô cùng lớn.
